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土地增值稅清算講座

2019-07-17  昵稱dqK00

房地產企業財務培訓課件

    土地增值稅清算講座

  主講人    趙拴平

一、房地產行業都交那些稅?

從拿到地到銷售結束,房地產企業要交以下稅:契稅、土地使用稅、印花稅、增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、房產稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、水利基金、殘保金、維修基金等。3月15日,十三屆全國人大二次會議閉幕后,在總理記者會上國務院總理表示,今年下決心要進行更大規模的減稅降費,把增值稅和單位社保繳費率降下來,減稅降費紅利近兩萬億元。4月1日就要減增值稅,5月1日就要降社保費率,全面推開。

、2016房地產營改增后增值稅怎么計算

2016年的營改增當5月1日起,經試點后全面推開,建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等納入試點范圍。“2016年的營改增擴圍,整體稅負只減不增,讓更多企業享受到減輕稅收負擔的政策紅利。”國稅局相關負責人表示,以房地產為例,一般納稅人在房地產銷售上,營改增之前,房地產適用的營業稅率為5%,2016年5月而營改增之后,增值稅稅率為11%,2019年5月后降為9%,兩者之間看似增加了稅率,其實不然,增值稅是指價外稅,也就對產品增值部分進行征稅。

一般來說,對于房地產銷售而言,土地出讓金、建安成本等大約占據了其銷售的70%份額,這意味著增值部分大概僅為銷售的30%,增值稅是按這部分征收的,也就是30%×9%=2.7%,比原來5%的營業稅率有了較明顯的減稅效果。營業稅”這一稅種將徹底告別歷史舞臺,通過完全打通增值稅抵扣鏈條。

三、土地增值稅

今天著重講一下土地增值稅

1、土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

2、土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定,計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅清算申報表》,向主管稅務機關提供有關資料,辦理土地增值稅清算手續,結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

3、清算條件:納稅人符合下列條件之一的,應進行土地增值稅的清算。

(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

(3)直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

(1)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

(4)?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

(5)對前款所列第(三)項情形,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

4、征收方法:

(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分,稅率為30%;

(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;速算扣除系數為5%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%;速算扣除系數為15%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%;速算扣除系數為35%;

(5)房地產企業建設普通住宅出售的,增值額未超過扣除金額20%的,免征土地增值稅。

  5、計算公式。財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定。其計算公式為:

1應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數征收辦法。

2增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入,減去取得土地使用權時所支付的土地價款、土地開發成本、地上建筑物成本及有關費用、銷售稅金等規定的扣除項目金額后的余額。如果納稅人轉讓房地產的收入減除規定的扣除項目后沒有余額,則不需要繳納土地增值稅。

3增值率:檔次級距稅率(超率累進稅率) 

 

四、預征

        土地增值稅在清算前實行預交制

陜西省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告 陜西省地方稅務局公告2016年第1號  016-08-01

各設區市、楊凌示范區、韓城市地方稅務局,省地方稅務局各直屬機構 

為進一步加強和規范土地增值稅征收管理,充分發揮土地增  值稅的調節作用,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)的規定,現對全省土地增值稅預征率調整有關問題公告如下: 

一、將《陜西省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(陜西省地方稅務局公告2012年第3號)中設區市的市區普通住宅土地增值稅預征率由1.5%下調至1%。 

二、本公告自2016年9月1日起施行。 

特此公告。

附件:陜西省土地增值稅預征率表 附件:

陜西省土地增值稅預征率表

     項目類型

項目所在地

普通住宅

非普通住宅(除別墅外)

別墅、寫字樓、營業用房等

設區市的市區

1%

2%

3%

其他市(縣)

1%

1.5%

2.5%

 

、土地增值稅清算的流程怎么做?

(一)當項目符合清算條件時,向稅局申請清算。

(二)先做一個測算。

(三)找一家稅務師事務所幫忙出鑒證報告和申報表。這里找的稅務師事務所的工作人員第一開始會按照比較嚴格的標準來給出底稿,要有足夠的準備,得有好幾個回合的溝通,達到要的標準又不觸犯發售法規的情況下,同意讓稅務師事務所出報告,最好找兩家以上的稅務師事務所出鑒證。

(四)出來鑒證之后,去稅務局交相關資料。

(五)稅局會組織清算小組,會有好幾個人,等他們人員都到齊了開始審核,中間會有很多的地方需要溝通的。現在一般為三個月時間。

(六)他們審核完畢,認了申報的數據或者認了他們清算出來的數據。

(七)通知你交稅,會下個通知單,15日之內把稅交了就算結束了。

、房地產企業土地增值稅計算方法

(一)征稅范圍

土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。

(二)征稅范圍的一般規定

 

()征稅范圍的具體事項規定

 

(四)納稅義務人

土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

稅率--四級超率累進稅率

(一)應稅收入額的確定

1.營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

土地增值稅應稅收入=含稅收入-銷項稅額

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第一條規定:

營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

2.收入形式: ①貨幣收入 ②實物收入 ③其他收入

3. 縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用:

(1)如計入房價向購買方一并收取的,作計稅收入;

(2)如未計入房價,在房價之外單獨收取的,不作計稅收入。

七、具體計算方法

(一)應稅收入額的確定

1.營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

土地增值稅應稅收入=含稅收入-銷項稅額

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第一條規定:

營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

2.收入形式: ①貨幣收入 ②實物收入 ③其他收入

3. 縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用:

(1)如計入房價向購買方一并收取的,作計稅收入;

(2)如未計入房價,在房價之外單獨收取的,不作計稅收入。

(二)扣除項目及其金額

    (三)計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

  上述“扣除項目”,具體為:

 ?。?/span>1)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

 ?。?/span>2)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本),包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

  土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

  前期工程費,包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

  建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發生的建筑安裝工程費。

  基礎設施費,包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

  公共配套設施費,包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

  開發間接費用,是指直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

 ?。?/span>3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用),是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

  財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

  凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

  上述計算扣除的具體比例,由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

 ?。?/span>4)舊房及建筑物的評估價格,是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

  納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數。

  對于轉讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定,實行核定征收。

 ?。?/span>5)與轉讓房地產有關的稅金,是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。

 ?。?/span>6)對從事房地產開發的納稅人可按第(1)、(2)項規定計算的金額之和,加計20%的扣除。

另外,納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

、案例計算

甲房地產開發公司營改增后取得土地,開發A項目的可售總面積20000 ㎡,其中普通住宅10000㎡,商業10000㎡,建成后全部售完,取得含稅收入33300萬元,其中普通住宅11100萬元,商業22200萬元;項目采用一般計稅方法。

計算土地增值稅時土地價款加開發成本合計12610萬元;

其中:土地價款1110萬元,前期工程費500萬元,建安工程費10000萬元,基礎設施費500萬元,公共配套費300萬元,開發間接費(不含利息)200萬元.(除土地外均為不含稅成本)

現主管稅務機關要求房地產開發公司就A項目進行土地增值稅清算。(公司僅A項目一個項目)。

按可售面積分攤成本,分普通住宅和非住宅兩類分別計算土地增值稅,如下表

 

(一)普通住宅土地增值稅計算

1.土地增值稅應稅收入=10055(萬元)

(1)增值稅銷售額 =(全部價款和價外費用 - 當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)=(11100 - 555)÷(1+11%) =9500(萬元)

(2)增值稅銷項稅額=增值稅銷售額×稅率11%=9500×11%=1045(萬元)

(3)土地增值稅應稅收入=含稅收入-銷項稅額=11100-1045=10555(萬元)

2.計算扣除項目:

(1)取得土地使用權所支付的金額:555萬元(按面積分攤1110÷10000 ㎡×20000 ㎡)

(2)房地產開發成本:5750萬元(按面積分攤11500÷10000 ㎡×20000 ㎡)

(3)房地產開發費用=(555+5750)×10%=630.5(萬元)

(2)計算扣除項目:

①取得土地使用權所支付的金額:555萬元

②房地產開發成本:5750萬元

③房地產開發費用=(555+5750)×10%=630.5(萬元)

④稅金:假設發生132萬,不含增值稅。

城建稅、教育費附加、地方教育費附加=132(萬元)

⑤加計扣除=(555+5750)×20%=1261(萬元)

(1)銷售收入=10055(萬元)

(2)計算扣除項目:

扣除項目金額合計=555+5750+630.5+132+1261=8328.5(萬元)

(3)增值額=10055-8328.5=1726.5(萬元)

(4)增值率=1726.5÷8328.5=20.73%<30%

(5)適用稅率30%

(6)土地增值稅稅額=1726.5×30%=517.95(萬元)

(二)非住宅土地增值稅計算

1.土地增值稅應稅收入=20055(萬元)

(1)增值稅銷售額 =(全部價款和價外費用 - 當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)=(22200 - 555)÷(1+11%) =19500(萬元)

(2)增值稅銷項稅額=增值稅銷售額×稅率11%=19500×11%=2145(萬元)

(3)土地增值稅應稅收入=含稅收入-銷項稅額=22200-2145=20555(萬元)

2.計算扣除項目:

(1)取得土地使用權所支付的金額:555萬元(按面積分攤1110÷10000 ㎡×20000 ㎡)

(2)房地產開發成本:5750萬元(按面積分攤11500÷10000 ㎡×20000 ㎡)

(3)房地產開發費用=(555+5750)×10%=630.5(萬元)

(2)計算扣除項目:

①取得土地使用權所支付的金額:555萬元

②房地產開發成本:5750萬元

③房地產開發費用=(555+5750)×10%=630.5(萬元)

④稅金:假設發生264萬,不含增值稅。

城建稅、教育費附加、地方教育費附加=264(萬元)

⑤加計扣除=(555+5750)×20%=1261(萬元)

(1)銷售收入=20055(萬元)

(2)計算扣除項目:

扣除項目金額合計=555+5750+630.5+264+1261=8460.5(萬元)

(3)增值額=20055-8460.5=11594.5(萬元)

(4)增值率=11594.5÷8460.5=137.04%<200%

(5)適用稅率50%

(6)土地增值稅稅額=11594.5×50%-8460.5×15%=4528.18(萬元)

(三)合計應繳土地增值稅5046.13萬元

重要文件

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第三條規定,關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題

(一)營改增后,計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。即“營改增”后,增值稅為價外稅,稅金不在計稅收入中,不得扣除。

(二)營改增后,房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加,凡能夠按清算項目準確計算的,允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。

即營改增后,房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加,凡能夠按清算項目準確計算的,允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。

5.財政部規定的其他扣除項目

只有從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除:

加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

對取得土地使用權后,未開發即轉讓的,不得加計扣除。

縣級及以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用:

(1)作為計稅收入的,可從扣除項目扣除,但不得作為加計20%扣除的基數;

(2)房價之外單獨收取,不作為計稅收入征稅。相應地代收費用不得在收入中扣除。

  土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

    ■土地增值稅的計算方法

  土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。

  方法一、分級逐級距計算。

  分級逐級距計算應納土地增值稅稅額,然后各級距應納稅額相加之和,就是應納土地增值稅稅額。

  第一步:先計算增值額。增值額=轉讓收入額-扣除項目金額

  第二步:再計算增值額與扣除項目金額之比。公式:增值額÷扣除項目金額

  第三步,分別計算各級次土地增值稅稅額,如下表:第四步,將各級的稅額相加,得出總稅額。

  方法二、查表法。

  查表法就是用求出增值額占扣除項目金額的比例,直接查對四級超率累進稅率表,然后按照計算公式求得應納土地增值稅稅額。

檔次

級 距

稅率 

速算扣除系數

稅額計算公式

說 明

1

增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30%

0

增值額30%

扣除項目指取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金; 財政部規定的其他扣除項目。

2

增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的部分

40%

5%

增值額 40%-扣除項目金額5%

3

增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的部分

50%

15%

增值額50%-扣除項目金額15%

4

增值額超過扣除項目金額200%的部分

60%

35%

增值額60%-扣除項目金額35%

  土地增值稅稅率表

  第一步、第二步同上述分級逐級距計算方法;

  第三步:計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算,具體公式如下:

  (一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%

  (二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的

  土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

  (三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的

  土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

  (四)增值額超過扣除項目金額200%

  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

  公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。

    ■土地增值稅的計算公式

  土地增值稅的計算公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率

  1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

  納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

  計算增值額的扣除項目:

  (1)取得土地使用權所支付的金額;

  (2)開發土地的成本、費用;

  (3)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;

  (4)與轉讓房地產有關的稅金;

  (5)財政部規定的其他扣除項目。

  2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:

  增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。

  增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。

  增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。

  增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

  上面所列四級超率累進稅率,每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例,均包括本比例數。

  納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法:

  計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算,具體公式如下:

  (一)增值額未超過扣除項目金額50%

  土地增值稅稅額=增值額×30%

  (二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

  (三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

  (四)增值額超過扣除項目金額200%

  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

  公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數。

  ■減免規定

  有下列情形之一的,減免土地增值稅:

  (一)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

  (二)對開發銷售安居房取得的收入,免征土地增值稅。安居房是指原產權單位按照房改政策向職工出售的住房,以及市(區)住宅管理部門直接發售的各類政策性住房,包括:準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用房。

  (三)將購買的房地產再轉讓的減免規定:1.個人將購買的普通標準住宅再轉讓的,免征土地增值稅。2.個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓,凡居住超過五年以上的(含五年)免征土地增值稅;居住滿三年不滿五年的,減半征收土地增值稅。

  (四)個人之間互換自有居住用房的,經主管稅務機關核實,可以免征土地增值稅。

  (五)國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅,是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,也免征土地增值稅。

  (六)在企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征土地增值稅。

  (七)以房地產進行投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征土地增值稅。

  (八)法律法規規定的其他減免稅項目。

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